賃貸建物の受け継ぎ関係
・賃貸建物の所有権移転と保証金関係の受け継ぎについて、ビルの賃貸借の場合には、保証金が授受されることがありますが、賃貸建物の所有権が移転した場合、敷金関係と同様に保証金関係も新所有者と賃借人との間に移転するのでしょうか。保証金には、一般に、敷金、建設協力金、貸金、即時解約金、権利金、またはこれらの性質を併せもつものがあるといわれています。そして、裁判例をみると、各事例ごとに当該保証金の性質を判断し、その名称にかかわらず、敷金としての性質を有すれば新所有者に承継され、有しなければ承継されないとの結論を導いているようです。例えば、建物を競売で取得した新所有者に保証金返還請求権が承継されるかが問題となった事例について、Ａ.保証金のほかに敷金も差し人れられていることや、Ｂ.賃貸人がビル建設資金として他から借り入れた金員の返済に充てることを主たる目的として保証金が差し入れられており、賃貸借契約日から一定期間据え置かれた後、分割返済する約定となっていることなどを理由に、当該保証金はいわゆる建設協力金であり、賃貸借上の債務を担保する目的で交付され、賃貸借の存続と特に密接な関係に立つ敷金とはその本質を異にするとして、新所有者は保証金返済債務を承継しないとした判例があり、最近の下級審の裁判例も以上の判例を踏襲しています。
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